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住宅ローン滞納と任意売却に関する専門用語集

住宅ローン滞納と任意売却に関する専門用語集

①    債権者とは

債権者とは、ある特定の人がある特定の人に対して、金銭の支払いその他、一定の給付を請求しうる権利を持つ人のことです。債権者のことを抵当権者ということもあります。

②     債務者とは

債務者とは、特定の人(債権者)に対し金銭支払いなどの一定の給付をする義務を持つ人のことです。住宅ローン、不動産ローンで言えば銀行が債権者です。そして銀行からお金を借りている方が債務者です。銀行のことを抵当権者ともいいます。

③     任意売却とは

任意売却とは、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない状況で、債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者(主に不動産業者)が入り、不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させること。

④     代位弁済とは

代位弁済には大きく分けて二つあり、一つは、保証人、連帯債務者が弁済した場合で、この場合は弁済によって当然に求償権が移転する(法定代位)。 もう一つは、利害関係のない第三者が弁済する場合で、この場合にはその代位について債権者の承諾が必要(任意代位)。 普通、銀行などの金融機関から住宅ローンの借り入れをする時は、保証会社との間で「保証委託契約」を締結する事が多く、住宅ローンを組んだ本人が返済不能な状態になった場合、保証会社が本人に代わって金融機関に返済することになります。 このことを代位弁済といいます。

⑤    期限の利益の喪失とは

期限の利益の喪失とは、例えば、決められた期限までに返済が間に合わない場合には、期限の利益が無くなったものとして 借金の残額を一括で支払う(全額一括返済) という特約が付されている。 住宅ローンの場合、金融機関により異なりますが、3~6ヶ月返済が遅れると、期限の利益を喪失します。

期限の利益を喪失した後、滞納分を用意して銀行に返済しても、期限の利益は復活しませんのでご注意下さい。

⑥     給料差押えとは

給料差押えとは、銀行や消費者金融等の債権者が、債権を回収する為、裁判所に申立てる法的手続きの一つです。

債権者から申立を受けた裁判所は、債務者の勤務先に対して、給与の一部を、直接債権者に支払うよう命令を発する為、会社は、差し押さえられた金額を債務者ではなく、申立人(銀行や消費者金融など債権者)に対し、支払うことになります。
しかし、給料差し押さえには、差押え出来る範囲が定められてます。給料支給額から法定控除額を差し引いた金額が44万円以下の場合、1/4が差押えられ、44万円超の場合、33万円を超えた全額差押えられる。

⑦     サービサーとは

サービサーとは、債権管理回収業に関する特別措置法(以下「サービサー法」)に基づ き、法務大臣から営業の許可を得て設立された株式会社です。以前は、弁護士法で禁止されていた業務を、特例としてサービサー法で許可を受けた会社のみに許容されたもので、暴力団などの闇金ではありません。
業務としては、サービサー法に定められた特定金銭債権を買取り、回収の委託を受け、特定金銭債権の回収を行っていきます。 不動産取引に関する金銭債権の回収・管理業務も、その営業は、弁護士またはサービサーでなければ行なうことはできません。

⑧     督促状とは

督促状とは、各納期限後20日以内に納付が確認できない場合に送付しなければなりません。督促状を出すのは法律に基づいた義務的行為であるのに対し、催告書はお支払いを促す行為だということです。 滞納を繰り返すと、期限の利益を喪失して、競売手続きに移行してしまいますので注意が必要です。

⑨     競売とは

競売とは、民事執行法に基づき、債権回収のために、債権者が裁判所に対して申立てを行うと、 その不動産を裁判所が売却する手続のこと。 強制競売 と 不動産競売(任意競売)を併せて一般に競売と呼びます。

⑩    強制競売とは

強制競売とは、金銭債権において、債務者が弁済しない場合、債権者の弁済に当てるために債務者の不動産を強制的に売却換価して債権者の債権に充当する手続きすることができます。競売事件番号の中に平成○○年(ヌ)第○○○号という場合があります。それが強制競売です。相続関係でこじれたケースなどでよく見受けられます。

これに対して通常の競売といわれているものが「担保権の実行としての競売」にあたり、平成○○年(ケ)第○○○号の場合です。住宅ローンで返済が滞った場合などがこれにあたります。

⑪     競売の取り下げとは

競売の取り下げとは、原則、裁判所の競売の開札期日の前日までなら、競売の取り下げは可能です。 つまり、任意売却は、競売の入札期間に入っているとしても、競売を取下げ、任意売却できる可能性はあります。 しかし、一朝一夕で債権者の同意を取ることは困難なため、この競売決定通知を受け取ってから、直ちに任意売却の相談をしなければ難しいでしょう。

⑫     競売開始決定通知書とは

競売開始決定通知書とは、競売手続きにより担保権の実行を開始したというお知らせであり、特別送達で届きます。

⑬     不動産の親子間売買とは

不動産の親子間売買とは、文字通り不動産を親子間、家族間で売買することです。

しかし、親子間・親族間売買・兄弟間の買戻しである場合には住宅ローンを断る金融機関が多いです。それは、金融機関と保証会社との間の保証契約のなかに 「貸付対象物件の売主が申し込み本人の配偶者、親、子のいずれかである場合、 保証の対象とならない」 という項目があり、夫婦間や親子間の不動産売買には融資しない旨の条項があるからです。

⑭     自己破産とは

自己破産とは、破産免責の決定を受けた時点での自分の財産(生活するのに必要なものを除く)を失う代わりに、すべての債務が免除され、破産宣告以後の収入や新たに得た財産を債務の弁済に当てることなく、自由に使うことによって経済的な更生を図っていこうという制度。免責を受けた(借金をゼロにした)後のデメリットは、最低5年~7年間ローンやクレジットの利用ができなくなってしまうことです。

⑮     専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。

⑯     競売の3点セットとは

競売の3点セットとは、競売物件の「物件明細書」、「評価書」、「現況調査報告書」のことで、公告の1週間後から3点セットを裁判所で閲覧できるようになります。

⑰     金銭消費貸借とは

金銭消費貸借とは、金融機関から住宅ローンとかお金を借りる時に交わす契約がこれにあたります。

⑱     残債務とは

残債務とは、任意売却後に残った債務(ローン)の事を残債務(ザンサイム) と呼ばれる。債権者側では、回収が困難なため、ポンカス債権(無担保債権)などと呼ばれています。

⑲     強制執行とは

 強制執行とは、債務者に給付義務を強制的に履行させる手続のことを「強制執行」という。

⑳     ブラックリストとは

ブラックリストとは、住宅ローン、ショッピングローン、キャッシング等への支払いを数ヶ月にわたり延滞した場合、 個人信用情報に延滞情報、もしくは自己情報が登録されます。 そういった状態のことを、一般的に ブラック と呼んでいます。
任意売却をする場合、銀行の支払いをストップしているのですから、個人信用情報には記録されます。 この場合、7年間はローンやカードを作ったり出来ないでしょう。不動産を任意売却するから、ブラックになるわけではなく、住宅ローンを滞納していく過程で事故情報として登録されてしまうのです。

㉑     不動産におけるリースバックとは

不動産におけるリースバックとは、所有していた不動産を売却した後、購入した第三者から賃借すること。 自社ビルを保有している法人が、バランスシートにおける資産圧縮等のため自社ビルを売却し、 その後も引き続きその物件を賃借して使用するケースで多く見られる。個人の自宅を売却してリースバックをする際にも使われるが、賃貸借契約を締結しても住宅ローンを払えなかった方との契約のため、購入者にとってはリスクが大きい。

㉒     宅地建物取引士とは

宅地建物取引士とは、宅地建物取引士資格試験に合格し、都道府県知事の登録を受けて、宅地建物取引士証の交付を受けた者のこと。
宅地建物取引において特に重要な次の3つの業務は、宅地建物取引士だけが行なうことができるとされている(宅地建物取引士ではない者はこれらの業務を行なうことができない)。
1.重要事項説明
2.重要事項説明書への記名・押印
3.37条書面への記名・押印

㉓     住宅ローンアドバイザーとは

住宅ローンアドバイザーとは、お客様が最適な住宅ローンを選択することができるように、消費者保護や説明責任を果たし、住宅ローンについての正確な商品知識、リスク、情報などをアドバイスする資格者です。 銀行や信用金庫、信用組合、モーゲージバンクなど多様な金融機関から様々な住宅ローン商品が提供されている中で、住宅ローンを検討されるお客様ご自身が最適な住宅ローンを選ぶことが難しくなっています。 住宅ローンアドバイザーの講習カリキュラム・効果測定・登録等については公平性や信頼性を確保する観点から、各界有識者によって構成する「住宅金融普及協会 住宅ローンアドバイザー運営委員会」を設置し、運営に関しての様々な提言・助言等を受けています。

㉔     競落とは

競落とは、競売で、動産または不動産をせり落としてその所有権を取得すること。法律用語では「けいらく」と読む。

㉕    担保とは

担保とは、融資を受けるときに、万が一、その債務の履行(支払い)が困難になった場合に備え、債権者があらかじめ弁済の確保のために、債務者に提供させる対象のことです。主に住宅ローンの場合は、あなたが購入した物件が担保になります。債務の履行が困難になった場合、その履行に代えて、担保(あなたの住宅)による債務の弁済を行うことになります。(競売の方法で行われます。)

㉖    抵当権とは

抵当権とは、抵当権とは住宅ローンなどでお金を借りたときに、家と土地をその借金の担保として確保しておくためのものです。 わかりやすくいえば、住宅ローンの支払いができなくなったときは、その家と土地を銀行が取り上げますよ、と契約できる権利のことです。

㉗    抵当権設定登記とは

抵当権設定登記とは、国の機関である法務局に、「この家と土地の所有者が、お金を借りた銀行に住宅ローンを払えなくなったら、その銀行が家と土地を優先的に取り上げるという契約をしました」という届け出をすることです。
こうして銀行は法務局というところに届け出ておくことにより、家と土地を優先的に取り上げる権利を国に保証してもらうことができるわけです。

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