住宅ローンの滞納が３ヶ月程続くと、「競売予告通知」が届く事があります。この場合の競売とは、あなたの家が裁判所によって差し押さえられ、あなたの同意の無いまま、強制的に競りにかけられる事です。

競売とは文字通り「競（せ）りで何かを売却する」事で、当然の事ながら、住宅ローンを支払えないまま、あなたの家が競売にかけられる時は、売主はあなたではありません。

この場合、あなたの家は裁判所によって差し抑えられ、あなたの同意の無いまま、強制的に競りにかけられます。こうして売却された値段と支払うべきローンの差額を、あなたがその後、借金として返済していくというのが競売の仕組みです。それも残債額を一括返済で求められます（期限の利益の喪失）。もちろん、売却された後の家に、あなたは住む事ができません。

「競売開始決定通知」は、裁判所が債権者からの競売申し立てに基づいて、「競売の手続きを開始し、不動産の差し押さえをした事」を通知する書類です。

「代位弁済通知」が届いてひと月程経つと、「競売開始決定通知」が「特別送達」という郵便で送られてきます。

この時点で「あなたの住宅が差し押さえられたこと」は登記簿に記載されるので、あなたが自由に住宅を売却する事はできなくなります。

それから１ヶ月～２ヶ月程すると、競売の準備として裁判所の執行官による現況調査が行われ、それ以降も法律に則り整然と競売の準備が進められていきます。

例えば、裁判所の執行官による現況調査は、たとえあなたが協力したくなくても、裁判所の権限によって行われ、家の中に上がり込まれて、室内を写真で撮影されるなどの細かい調査が行われます。

又、あなたの物件情報が新聞やインターネットで公開され、競売業者をはじめとした様々な人があなたの家を下見に来る為、ご近所などにも、「あなたが住宅ローンを滞納し続けた結果、家が競売にかけられた」という事が解ってしまいます。

そして、競売の結果、自宅を売却された場合、早々に退去しなくてはなりません。この際、居座り続けて強制執行による退去などになった場合は、１００万円以上の費用を請求される事もありますので、注意が必要です。

そんな強制競売に対し、任意売却というのは、金融機関などの債権者の同意を得て、競売を避け、あなたの意志で少しでも有利に住宅を売却する事を言います。こちらは競売に比べて高値での売却が見込めるほか、引越し期限や費用なども含めた様々な点で融通が利く事が特徴です。

この任意売却では、債権社との交渉のほか物件を売却する販売力も必要であり、仲介に係わる不動産会社の経験が結果を左右する事にもなります。

「不動産会社はどこに頼んでも同じ」「大手の不動産会社なら安心」というわけではありませんので、実績のある会社をキチンと見極める事が重要です。（ちなみに私は任売において約２０年以上の実績があります。）様々な交渉をスムーズにできる経験豊かな仲介者が必要です。

しかし、競売が始まってからでも、債権社を通じて競売の申し立てを取り下げて貰う事によって、あなたの住宅を任意売却するチャンスは残されています。実際、債権社に取っても競売よりも、任意売却の方がより高値で売れる可能性が高いことから同意してくれる事が多いです。

下記左上側の「任意売却のおすすめ」の画像は、旧住宅金融公庫が有する住宅ローンの回収を強制競売ではなく、任意売却で返済をするように勧めているサービサー（債権回収会社）との連名での書類です。

下記右上側の画像「任意売却に関する申出書」は当社に任意売却を依頼した書類です。依頼したからと言って、弁護士のように「申し込み着手金」などは必要ありません。
弊社の費用は「成功報酬」で「売買価格の3％＋６万円＋消費税」です。
ご依頼者様の手持ちのお金から支払って貰うのではなく、債権社に入る「売却代金」から支払って頂きます。