住宅ローンを３ヶ月滞納すると届く「競売予告通知」

競売とは文字通り「競（せ）りで何かを売却する」ことで、「オークション」という英語もインターネットなどを通じて一般的になってきました。しかし、当然の事ながら、住宅ローンを支払えないままあなたの家が競売にかけられるときは、オークションの主はあなたではありません。この場合、あなたの家は裁判所によって差し押さえられ、あなたの同意の無いまま、強制的に競りにかけられます。こうして売却された価格と支払うべきローンの差額を、あなたが借金として返済していくというのが競売の仕組みです。もちろん、売却された後の家に、あなたは住む事ができません。

さらに悪いことに、競売というと「価格を競（せ）り、高めていく」というイメージがあるかもしれませんが、多くの場合、任意売却に比べて安く競落されてしまう為、より多くの借金が残るのが普通です。

「競売予告通知」などあなたの元に届いている書類は、この「競売」の予告であり、直ぐに競売が始まるわけではありません。

この段階で債務などについてきちんと整理して、強制的に競売にかけられような事態を避ける事ができるように策を講じることが大切です。

任意売却とは何か？

任意売却というのは、金融機関などの債権者の合意を得て、競売を避け、あなたの意志で少しでも有利に住宅を売却する事です。

持ち家を失うことには変わりはありませんが、売却の価格が少しでも高ければ、その分、残る借金は減りますし、法律の規定によって全てが進んでいく競売に比べて、引越し期限や費用なども含めた様々な点で融通が利く事が特徴です。

この任意売却では、債権者との交渉のほか物件を売却する販売力も必要であり、仲介に係わる不動産会社の経験が結果を左右する事にもなります。

「不動産会社はどこに頼んでも同じ」「大手の不動産会社なら安心」というわけではありませんので、実績のある会社をキチンと見極める事が重要です。

任意売却には、メリットだけでなくデメリットやリスクが存在します。

リスク、デメリットとしては、法律に従って自動的に進んでいく競売に比べると、債権者や買い手との合意を取り付ける為の手続きや交渉が非常に多く、それらをこなしても期間内に「必ず任意売却が行える」と確約できないという事。買い手が見つからなければ競売になってしまうリスクはあります。任意売却をした人は、ブラックリストに載ってしばらくローンが組めなくなる（正確には、任意売却が原因ではなく、ローン滞納が原因）というデメリットが見受けられます。任意売却が可能となっているほどローンが滞納している時点で、仮に任意売却を行わなかったとしても、すでにブラックリストへの掲載は免れません。

そしてローンの支払いが滞るという事は、連帯保証人に請求が行くという事になりますので、連帯保証人に迷惑をかけてしまう事になります。任意売却をした後にも残債がある場合は、それを支払う義務が連帯保証人にも課せられます。そのため、任意売却の際の売却価格について、連帯保証人が納得しなければ売却する事はできません。

但し、これらは競売を黙って待つ理由にはならないと思われます。

一方で、悪徳業社や未熟な仲介業者に仕事を任せた事で、普通なら想像できないデメリットを被るリスクは確実にありますので、仲介業者の選択は慎重になさって下さい。

任意売却においては「市場価格に近い価格での売却の可能性が高い」という事が大きなメリットとして挙げられるでしょう。

又、任意売却を依頼した仲介業者が債権業者や買い手と交渉する事で、退去するまでの猶予や、退去した際の引越し代金の還元など、様々な条件を契約に盛り込む事が可能です。その中には、家を売却した後も家賃を支払って、元の家に住み続ける事のできる「ハウス・リースバック」も含まれます。

さらに「住宅が差し押さえられ、競売にかけられた」という事を公表される事が無い為に、プライバシーの確保が容易な事も精神的に大きな安心をもたらします。　

任意売却をしても住み続けられる

リースバックとは

リースバックとは、あなたの家を親族又は第三者（投資客）に売却する事で、その後、親族または第三者にあなたが家賃を支払う形で、継続的に住み続ける方法です。

現在、相談に来られる方で非常に多い悩みは、ボーナス併用払いで支払い方法を組んだが、ボーナスの額が非常に少なくなったのと、残業手当を当てにできなくなった事で、返済が厳しくなった。という悩みの方が多いのが現状です。家賃を支払う立場になれば、ボーナス払いは無くなります。

例えば、不動産の非常に高い時期に購入された方のローンの支払いは非常に重いものになっていますが、現在の家賃相場はその時期と比べれば低下しています。

つまり、購入時期によっては「現在支払っているローンの金額で自宅を維持しているよりも、安い家賃で自宅を借りる」という事が可能な場合があるのです。

将来的には再購入も検討できる

また、現在は何らかの事情で思うに任せられない生活をしているけれども、順調に収入が安定し経済的に回復する事ができたら、もう一度同じ家を購入する事ができるという特約です。相手との交渉次第では、その後、家を再購入する契約（買取特約）を事前に結ぶ事も可能です。

不幸にして一時、持ち家を失ったとしても、そこを退去させられる事も無く、再購入のチャンスもあるとすれば、また前に向かって進む希望も湧いてくるというものです。　　　　　　

「リースバック」はその一例ですが、どんな状況にあっても諦めずに、前進して頂きたいと思います。弊社の力は大きくはないですが、「ほんの少しでもあなたのお力になれれば」という思いが弊社の理念の一つです。