さて、前回のコラムでは、任意売却のデメリットとして、「“必ずしも任意売却が成立する”という確約がある訳ではない」ということをお話ししましたが、今回のコラムでは「その任意売却ができないケース」とは具体的にどんなものか、ということを詳しく見ていきましょう。

まず、「債権者が任意売却に合意しない」場合、債務者が勝手に任意売却を行うことはできません。しかし、債権者が「合意するか、しないか」ということ以前に、そもそも任意売却を行うことができないケースもありますので、次項ではそうしたケースをいくつかご紹介していきます。

例えば、お家の所有名義、住宅ローン名義が、共同になっている場合にその共同名義の方が反対をすれば任意売却を行うことはできません。例えば、ご夫婦の共同名義で離婚などをされた場合には、スムーズにいかないケースが見受けられます（※「離婚で任意売却を検討する場合の注意点と手続きについて」というコラムも合わせてご参照ください）。

また連帯保証人がついていた場合に、その方が反対されても、任意売却は難しいとお考えください。

さらに、物件自体のトラブルとして代表的なのが、建築基準法に違反して建てられている場合です。この場合、売買自体は可能なのですが、任意売却の場合、買い手が融資を利用して購入することがほとんどであり、そのような建物に金融機関が融資を行うことが難しくなるので、結果として買い手がつかないと判断されるということです。

また住宅ローンだけでなく、税金などの滞納から物件自体がすでに差し押さえられている場合もあります。こちらも、滞納しているお金を支払って、差し押さえを解除してからでないと、任意売却を行うことはできません。

先に挙げたような問題を解決して「債権者に任意売却を納得してもらう」というのが、仲介業者の仕事となっていますが、その期限は「競売の開札が行われる前日まで」と考えておいていただくのがよろしいかと思います。

原理的には、競売で落札された後でも落札者が代金を納入するまでは任意売却を行うことはできますが、これには債権者に加えて落札者の合意も必要となりますし、現実的にはなかなか厳しいものがあります。

このように、期限の方はすでに決まっておりますが、あなたの物件がどのような問題を抱えているかは、実際に調べてみないとわかりません。それらを洗い出し、解決するための時間を考えても、一刻も早いご相談をおすすめしたいと思います。