さて、今回は任意売却における裏ワザとも言うべき、抵当権消滅請求についてお話をしたいと思います。

そもそも、この抵当権消滅請求を行って売買をした場合、すでに「任意売却と呼べるのかどうか」に関しても議論のあるところですし、他に方法がある中で無闇に使う方法ではないことは確かですが、「こういう奥の手もある」ということで、ご紹介してみたいと思います。

まず、債権者が複数いた場合、「上位の債権者は合意しているにも関わらず、下位の債権者が任意売却に合意しないために任意売却ができない」というケースが多々あります。

通常、下位の債権者は、任意売却を行った売上を債権の回収にあてることができないため、あまりメリットを得ることのない任意売却に合意しないことがあるのです。

そんな場合、下位の債権者に合意をとりつける為に、担保解除料を支払う事があります。

この担保解除料とは、ハンコを押してもらうために支払うお金なので、ハンコ料と呼ぶ人もいます。

しかし、これでも折り合いがつかない場合に登場するのが抵当権消滅請求です。

抵当権消滅請求を行う場合、まず家の買い手を見つけ出し、その買い手に先に所有権だけを移転してしまいます。

そして民法に基づいた「抵当権消滅請求」を債権者に送付してもらうのです。この請求を受け取った場合、買い手が提示した金額を受け取って抵当権を抹消するか、競売にかけるかを決めなくてはなりません。

しかし、競売も任意売却と同じく、下位の債権者にまで売上が回る仕組みにはなっていませんから、債権者は競売に持ち込むメリットがありませんので、多くの場合、下位の債権者は、買い手から提示された金額をもらって抵当権を抹消する、つまり任意売却に反対する権利を抹消することになるのです。

上に記した内容で、抵当権消滅請求のだいたいの仕組みはおわかりいただけたかと思いますが、そもそもこの方法はあまり扱っている仲介業者はなく、知名度もさして高くはありません。

また、現在の抵当権消滅請求にあたる方法は、かつて“てき助”という名前で呼ばれていたのですが、こちらは法的な穴があり、悪用者が後を絶たなかったことを金融漫画などで読んで知っている方もいらっしゃるかもしれません。

今ではきちんと法に則った手続きですが、上記の理由や、買い手に多くの手間をかけることから、理解のある買い手を見つけるのが難しい方法だとも言えます。
さらに、税金の差し押さえがあるとなかなか実現しづらくなるなどのデメリットもありますので、あくまで仲介業者や買い手と慎重な協議が必要です。